Da li je cena stana (nekretnine) u Boru porasla?
Radi boljeg razumevanja teksta koji sledi, prethodno pročitajte tekst sa temom: Šta sve utiče na cenu stana/nekretnine?
Bor je verovatno jedinstven grad po tome što je cena sve niža kako se približavamo administrativnom centru grada (glavna pošta, zelena pijaca, sud, Sup, gradska uprava itd.). Odnosno cena nekretnina je veća kako se odaljavamo od centra grada ka NGC (II i III km, IV mesna zajednica, V mesna zajednica i NGC). Delom jer je to za Borske prilike, noviji deo grada, a delom jer je potražnja za stanovima na tom potezu veća.
Obzirom da grad Bor već 25 godina nema novogradnju, može se reći da na tržištu postoji više kupaca nego što ima prodavaca odnosno stanova. Ovo je samo načelno tačno, jer imajući u vidu da je Bor grad sa najviše stanova po glavi stanovnika (verovatno jedinstven u bivšoj Jugoslaviji), to onda nije tačan podatak. Ali ako uzmemo u obzir samo onaj deo grada, naselje ili potez za kojim je jasno veća potražnja od ponude, onda je ova tvrdnja ipak tačna. U Boru trenutno postoji više kupaca nego što ima stanova u ponudi na traženim lokacijama u celoj 2020. godini.
Zašto je potražnja veća od ponude?
Većina prodavaca je zadnjih godina prodavala svoj komforan trosoban stan da bi prešli u dvosoban ili jednosoban, iz dvosobnog u jednosoban ili garsonjeru itd. Tendencija je takva da iz većeg prelazimo u manje stanove iz raznih razloga. Neko iz razloga manjih troškova u manjem stanu, neko jer nema realnih potreba za velikim stanom (penzioneri čija su deca odrasla i odselila se iz Bora za Beograd ili inostranstvo). Ima i porodica koje žele da prodaju svoj veliki stan a zatim da, uz doplatu, kupe dva manja stana. Razlozi su različiti, ali možemo reći da je to jasna tendencija. Manji stanovi su traženiji od većih.
Zato je teže naći garsonjeru ili jednosoban stan i oni su po pravilu skuplji, kada gledamo cenu po kvadratnom metru. Gotovo svuda je tako. Što je stan manji, cena po kvadratu je veća. Najbolju cenu po kvadratu postižu garsonjere i jednosobni stanovi. Gotovo je suprotno sa većim stanovima i naročito kućama. Veće ne znači i više. Što je veća kvadratura (kuće ili stana), cena po kvadratu je manja. Nepisano pravilo. Mada, kuće će zbog svojih, uglavnom velikih kvadratura (od 150-350 m2) u konačnom računu imati veću cenu od stana.
Dakle, možemo reći da jeste došlo do određenog skoka cena stanova u Boru, ali to nikako ne važi za sve stanove i za sve lokacije u gradu. Sve to diktira odnos ponude i potražnje. Manji stanovi imaju bolju cenu nego ranije, kao i stanovi na traženijim lokacijama koji su ujedno i na odgovarajućem spratu. To se uglavnom svodi na potez od III kilometra pa sve do NGC, a što se spratnosti tiče uglavnom je svima prihvatljiv drugi sprat, eventualno treći. Sve ostalo što je mimo ove potražnje, ne može da računa na veće cene nego ranije.
Koje su to cene za pomenute lokacije? Uopšteno govoreći, to je raspon od 400-550 evra po kvadratu. Da se vratimo na glavno, veći stanovi će postići nižu cenu, manji stanovi će postići veću cenu itd. Bolji (niži) sprat stana će rezultovati većom cenom, viši sprat a naročito ako je stan u potkrovlju, rezultovaće nižom cenom stana.
Ovo ne znači da kuća od 250 kvadrata može da postigne cenu od 400 ili 500 evra po kvadratu. Niti znači da stan na Starom selišu ili u Bolničkom naselju može da dostigne tu cenu. Kuće obično imaju cenu u rasponu od 150-300 evra po kvadratu. Bolničko naselje i Staro selište 250-350 evra po kvadratu itd.
U Boru postoje i stanovi koji su i dalje u fazi otkupa. Takvi stanovi sa mesečnom otkupnom ratom po pravilu imaju nižu cenu u odnosu na iste takve stanove bez otkupnih rata, najviše zbog toga što će kupac morati da nastavi otkup stana tamo gde je ”stao” prodavac kupoprodajom stana. Takođe, takvi se stanovi ne mogu kupiti preko stambenog kredita i banke.
Od mnogih ćete čuti da su Kinezi dolaskom u Bor i kupovinom RTB-a uticali na porast cena. Oni nisu kupovali na borskom tržištu (stanove, kuće) da bi smo onda mogli reći kako su uticali na skok cena. Postoji nepotvrđena informacija da su 2-3 kuće u Boru 2 kupili, ali sigurno znamo da su kuće uzimali pod zakup i time jesu uticali na nagli skok cena za zakup kuća, pa delimično i stanova (vlasnici stanova i kuća se nadjau da će uspeti da stan izdaju Kinezima, te će postići znatno višu cenu nego što bi inače mogli).
Postoje i dodatni faktori koji su promenjivi i zavise od neke uopštene situacije u gradu. Uzmimo na primer kupovnu moć. Konkretno za Bor, taj faktor može biti usko vezan za RTB odnosno Zijin. Najčešće kupci stan kupuju preko stambenog kredita i banaka, a među njima najčešći su radnici Zijin-a, te bilo kakva nestabilna situacija u kompaniji može se odraziti na kupovnu moć budućih kupaca ili onih koji su već kupovali stanove preko stambenog kredita (loše poslovanje kompanije, pad cene bakra na berzi, otpuštanje radnika, smanjenje plata itd.). Kao što je u toku 2020. godine evidentan rast potražnje ovog profila kupaca, niko nam ne može garantovati do kada će takvo stanje trajati.
Situacija sa virusom je u toku 2020. godine značajno doprinela da za nekoliko puta skoči potražnja za vikendicama i plačevima na Borskom jezeru (veliko interesovanje kupaca van Bora za kupovinom placa ili vikendice).
Zaključak u odnosu na trenutnu situaciju na tržištu nekretnina u Boru može da se svede na to da nikada nije bio povoljniji momenat za prodaju stana po trenutnim tržišnim cenama i ne znamo pouzdano koliko će taj trend trajati, a lošijih je itekako bilo (u dva navrata 2002-03 god. i 2009-10 god, socijalni program radnicima RTB-a pred penzijom prouzrokovao je da cene stanova padnu za duplo u odnosu na sadašnje cene, trosoban stan u V Mesnoj zajednici je koštao 15-16.000 evra). Mnogi su tada odlučili da odu iz Bora u svoj rodni kraj, za radni vek u RTB-u stekli su stan, a mnogi i dva, deca osnovala svoje porodice, preselili se u drugi grad, Beograd ili inostranstvo i odjednom se stvorila velika ponuda stanova, svakako veća od potražnje.
Dolaskom nekoliko hiljada kineskih radnika u Bor u narednom periodu, samo možemo da nagađamo kako će se odrazti na poslovanje i trenutno zaposlene u Zijin-u i njihovu kupovnu moć a time i na cene stanova u Boru.
