Kupovina stana (kuće) na stambeni kredit

Pronašli ste stan, dogovorili cenu sa prodavcem stana i želite da aplicirate za stambeni kredit od banke. Šta da radite, kome da se obratite?

Ako planirate kupovinu preko stambenog kredita, onda ste na dobrom mestu.

Za početak, informišite se koliki je maksimalni iznos koji možete očekivati od banke. To će zavisiti najpre od vašeg primanja po osnovu stalnog zaposlenja, od 3-6 meseci (uslov svih banaka, bez izuzetka). A onda je na vama da odlučite koji je to mesečni iznos koji možete da odvojite na ime plaćanja mesečne rate za kredit. Da li je to 100 evra, ili možda 200, itd? To zavisi od vas. Da li želite da kredit otplaćujete na veći broj godina uz nižu mesečnu ratu ili pak da povećate mesečnu ratu i smanjite broj godina za otplatu?

Najbolje je proveriti odnos iznosa kredita, mesečne rate za njegovu otplatu i rok otplate kredita, tako što ćete odlaskom u bilo koju od poslovnih banaka (koja nudi stambene kredite) saznati ove informacije.

Još jedno je sigurno bitno, a to je kolika je kamatna stopa kredita i koji su troškovi ”obrade kredita”. Što se tiče kamata, suština je u tome da saznate koliko ćete vraćati banci preko iznosa koji zapravo uzimate putem stambenog kredita. Banke se utrkuju koja će dati povoljniju kamatnu stopu i one se kreću od 2-4% na godišnjem nivou.

Na iznos od 20.000 evra stambenog kredita, banka će od vas zaraditi godišnje recimo 3%, odnosno 600 evra godišnje. Za 15 godina (180 meseci), to će iznositi 9.000 evra kamate i naravno glavnica od 20.000 evra, dolazimo do podatka da će u ovoj varijanti mesečna rata za otplatu stambenog kredita biti 161 evro.

Osim pomenutih elemenata, banke se razlikuju i po ostalim, ”manje bitnim” elementima. Koliko učešće za stan traži banka? Obično je to 20-30% od iznosa kredita. Dakle banke očekuju da kupac ima sopstveni novac, koji će ući u ukupnu cenu stana, a banka će platiti 70-80%. Zatim, da li postoji opcija pauziranja otplate mesečnih rata? Da li postoji opcija prevremene otplate? Da li je fiksna kamatna stopa ili promenjiva? Mogućnost buduće prodaje stana pre otpalte kredita, takozvana promena dužnika? To sve može da utiče na odabir banke.

Kada ste sve te dileme prethodno rešili i odlučili kod koje ćete banke pokrenuti postupak odobrenja kredita, potrebno je naći konkretan stan za kupovinu. Ako ste kojim slučajem i to već pronašli i dogovorili sa prodavcem cenu stana, onda je potrebno utvrditi da li stan ispunjava uslove za kupovinu preko stambenog kredita.

Potrebno je obratiti se stručnom licu (licencirana agencija za nekretnine) sa svom dokumentacijom od stana, koju prodavac kao vlasnik stana ima kod sebe. U nekom slučaju to je ugovor o kupoprodaji stana, ako je vlasnik stana prethodno isti kupio. Može biti i sudsko rešenje, ukoliko je u pitanju nasledstvo po smrti bivšeg vlasnika. Može biti sudska presuda ukoliko je vlasnik stana raskinuo brak, te sudskom presudom postao uknjiženi vlasnik. Ugovor o otkupu stana, ugovor o poklonu stana, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o ustupanju imovine za života i ostali ugovori. Sve ove varijante se po pravnom dejstvu razlikuju više ili manje vezano za vlasništvo nad stanom.

Po osnovu od nekih navedenih dokumenata, prodavac mora da bude upisan-uknjižen u Službu za katastar nepokretnosti kao vlasnik stana, u momentu apliciranja kupca za kredit. To se dokazuje izvodom iz lista nepokretnosti za predmetni stan, koji se više ne pribavlja u nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti (SKN) već kod nadležnog Javnog beležnika (notara) koji radi na teritoriji opštine gde se nalazi i stan koji se kupuje.

Naravno, može se pojaviti i situacija sa više prodavaca, što nije nikakva smetnja sama po sebi, samo je neophodno da se svi prodavci saglase oko cene stana i pristupe istovremenom potpisivanju kupoprodajnog predugovora i ugovora.

Često prodavci stanova nemaju neophodnu dokumentaciju niti su uknjiženi kao trenutni vlasnici stana, već se u SKN i dalje kao vlasnik stana vodi prethodni vlasnik. To samo znači da iz nekog razloga nadležna SKN nije uknjižila trenutnog vlasnika stana (ili postupak uknjiženja vlasnik stana nikada nije pokrenuo).

To jeste smetnja pri kupovini stana, ali obično nije trajna smetnja, već privremena i uz poznavanje propisa i prakse, može se otkloniti. Pored toga, može se desiti da je kupac pravilno uknjižen u SKN i ima potrebnu dokumentaciju kojom dokazuje vlasništvo, ali sama zgrada u kojoj se nalazi stan, nema tzv. Upotrebnu dozvolu, odnosno nije ozakonjena. Za stanove, određene banke ne prave problem oko upotrebne dozvole samo zgrade, ali kod privatnih kuća je to pravilo, bez izuetka. Opet, bitno je obratiti se stručnim licima za pomoć u ovim situacijama.

Kada ste sigurni da je neophodna dokumentacija pribavljena, sledeći korak jeste angažovanje licenciranog procenitelja, koji će o trošku kupca, izaći na teren i uvidom u stan, stručno i napismeno proceniti isti. Ta procena koju će procenitelj izvršiti je polazna osnova i jedina vrednost stana koju ćete koristiti u razgovoru sa bankom.

Banku ne interesuje koju ste cenu dogovorili sa prodavcem, već kolika je objektivna vrednost tog stana, za čiju kupovinu će vam banka izdati kredit. To je funkcija procenitelja. Ako sutra dođe do situacije da iz nekog razloga ne možete da plaćate rate, banka će morati kao poslednju opciju, da vaš stan proda na licitaciji.

Često se čuje kako to nije stan u vašem vlasništvu i slično, sve dok ne otplatite kredit. To nije tako. Vi ste momentom potpisivanja ugovora postali vlasnik stana, tačnije momentom upisa u katastar nepokretnosti i uknjižbom hipoteke na tom stanu. Što samo znači da banka za sve vreme trajanja roka otplate kredita polaže pravo da vaš stan proda, ako i samo ako vi ne poštujete vaše obaveze iz ugovora o kreditu koji ste potpisali sa bankom.

Dakle, ukoliko dogovorite sa prodavcem cenu od 20.000 evra, a procenitelj takođe proceni vrednost stana na istih 20.000 evra, banka će u tom slučaju isplatitit recimo 80% od te procene, a od vas kao kupca će očekivati da učestvujete 20%. Banka će isplatiti 16.000 evra a vi ćete morati prodavcu isplatiti svojih 4.000 evra.

Morate finansijski biti spremni na ovaj uslov. I ne samo to, već i na ostale ”troškove obrade kredita”, osiguranja i ostalo. Čak ni to nije sve, jer vi kao kupac ćete snositi troškove prenosa, a to znači da ćete platiti strušno lice da vam napiše kupoprodajni predugovor i ugovor, zatim kod Javnog beležnika (notara) da platite taksu za overu tog ugovora ali i založne izjave. Založnu izjavu potpisuje prodavac, priprema je banka a overu iste kod beležnika plaćate vi. Začožna izjava je, najkraće rečeno, saglasnost prodavca da se u nadležnoj SKN, na predmetnom stanu upiše hipoteka u korist banke. Na kraju ostaje standardna, fiksna taksa prilikom uknjiženja novog vlasnika u nadležnoj SKN i porez na prenos apsolutnih prava (porez na promet, porez pri kupovini).

Kada imate potrebnu dokumentaciju od vlasnika stana (ugovor, rešenje, list nepokretnosti) i procenu od licenciranog procenitelja, onda je momenat za potpisivanje predugovora o kupoprodaji stana. Sve to se zajedno predaje banci na odobrenje. Proces odobrenja od momenta predaje dokumentacije može trajati 3-4 nedelje.

Ako vas banka obavesti da je kredit odobren, obično je potrebno još nekoliko radnih dana do momenta potpisivanja ugovora o kupoprodaji, koji se za razliku od predeugovora, obavezno potpisuje kod Javnog beležnika, zajedno sa založnom izjavom. Ukoliko banka odgovori negativno, to je u praksi najčešće iz razloga previsoke procene. Kupci često misle da, ukoliko dogovore sa proceniteljem veću procenu nego što je realno moguće, da će time uspeti da smanje sopstveno učešće za kupovinu, što se u praksi i radi. Međutim, to je odličan primer ”medveđe usluge”. Ništa nećete postići, ukoliko dođe do odbijanja kredita, čak ćete ponovo morati da angažujete procenitelja da napiše novu, realnu procenu.

Potpisali ste kupoprodajni ugovor sa prodavcem kod Javnog beležnika, šta se dešava sa isplatom novca!? Banka želi da dobije od nadležne SKN potvrdu da je zahtev za uknjiženje hipoteke na stanu u korist banke, službeno od strane notara, dostavljen nadležnoj SKN i da je predmet zvanično u radu. To obično traje 24 časa od momenta potpisivanja ugovora, a banka će u roku od dodatnih 24-48 časa isplatiti novac prodavcu, od momenta prijema potvrde iz SKN o uknjižbi hipoteke.

Dakle, banka će u roku od 2-4 radna dana od momenta potpisivanja ugovora isplatiti novac prodavcu, na njegov tekući dinarski račun u istoj banci. Ukoliko prodavac nema dinarski račun u istoj banci, potrebno je da makar do dana overe ugovora ode do banke i zatraži otvaranje namenskog računa za isplatu novca na ime stambenog kredita.

Zašto dinarski račun, a dogovor je da kupac isplati iznos u evrima? Banka uvek, bez izuzetaka, stambeni kredit isplaćuje u dinarskoj protivvrednosti i to po srednjem kursu NBS na dan isplate iznosa kredita. Što dalje znači da prodavac sa dobijenim novcem ne može da kupi dogovoreni iznos u evrima i uglavnom kupac preuzima na sebe i ovaj trošak, doplata u kursnoj razlici između srednjeg i prodajnog kursa.

Zaključak je da će prodavac dobiti dogovorenu cenu u dva navrata, prvi najčešće prilikom potpisivanja predugovora na ime učešća i kapare od samog kupca stana (ako se drugačije ne dogovori) i drugi deo od banke, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS.