Šta sve utiče na cenu stana-nekretnine?

Od čega zavisi koliko košta stan!? Ko i kako formira cenu nekretnine? Šta utiče na cenu stana? Kako da znam da li sam tražio malo? Da li sam mogao više? Da li sam platio puno?

Ovo su pitanja koja sami sebi postavljaju kupci i prodavci stanova (ili kuća), gde god se nalazili.

Prvo, treba poći od pitanja šta je tržišna vrednost stana. To bi se najjednostavnije moglo objasniti kao najviša cena stana, koju je neko (kupac) spreman da plati (na tržištu).

Kako saznati koja je tržišna cena za vaš stan!?

Najpre, možete se posavetovati sa stručnim licima (licencirane agencije za posredovanje u prodaji/zakupu nepokretnosti), ali ćemo ovde ipak pričati o univerzalnim informacijama.

Na cenu stana utiče više elemenata i ona se uvek mora odrediti konkretno za određeni stan, najpreciznije izlaskom na teren stručnog lica (agenti za nekretnine iz licencirane agencije). Ipak, i bez odlaska na teren može se dati procena tržišne vrednosti stana, najpre po lokaciji gde se stan (kuća ili druga nekretnina) nalazi.

Dakle, prvi element koji utiče na cenu jeste lokacija. Termini kao što su dobra i loša lokacija su dosta neodređeni, jer za nekoga je određena lokacija dobra, za nekoga loša. Bolje je koristiti termin više tražena i manje tražena lokacija. Tu dolazimo do momenta potražnje, o čemu ćemo kasnije govoriti.

Sledeće što utiče na cenu stana jeste svakako sprat stana i ono što dolazi uz to. Nije isto da li je stan u niskom prizemlju ili visokom prizemlju, koliko stepenika ima od ulaza zgrade do stana, da li je na prvom ili poslednjem spratu, da li zgrada ima lift, ako je stan na poslednjem spratu, da li je iznad ravna ploča ili postoji kosina, da li je urađena hidro izolacija itd.

Stanje stana odnosno njegova sređenost je sledeći bitan element. Da li je stan u ”izvornom stanju” (izvorno stanje nekog stana podrazumeva da je stan u nepromenjenom stanju od momenta  izgradnje zgrade, odnosno da naknadno nikada nije ulagano u njega). Šta podrazumevamo kada kažemo da je stan sređen? Najpre ono što sa sobom vuče najveći finansijski trošak. To je za jedan stan sigurno stolarija (prozori, vrata), kupatilo i wc (pločice, sanitarije, tuš kabina itd.), kuhinja (pločice, kuhinjski elementi). Jasno je svima da cena stana ne može da bude ista ako je stan već sređen ili ako je u izvornom stanju, jer će kupca čekati dodatno ulaganje da stan sam uredi.

Ovde možemo uvrstiti i novogradnju kao faktor koji utiče na cenu. Stan u novogradnji i stan u starogradnji ne mogu imati istu cenu.

Vreme je bitan faktor koji takođe utiče na cenu, odnosno koliko je prodavcu bitno da se stan proda brzo ili koliko je kupcu hitno da se useli u stan. To je nepisano pravilo. Što bržu prodaju želi da postigne prodavac, moraće da cenu koriguje, da bi bio konkuretniji. Što hitnije kupac mora da se useli u stan, možda će morati da odvoji više novca za kupovinu.

Kod nekih stanova postoje takozvane otkupne rate od par stotina dinara do par hiljada dinara i koje se plaćaju nekom preduzeću ili gradu/opštini (u zavisnosti od koga se vrši otkup stana).

Ukoliko je mesečni iznos veći te je ukupan iznos za otkup značajan, on će svakako uticati na cenu u većoj meri.

Sada dolazimo do pomenute potražnje, a preciznije rečeno do odnosa ponude i tražnje.

Najjednostavnije da se objasni kako odnos ponude i tražnje utiče na cenu stana je sledeći primer: Ako neki proizvod na zelenoj pijaci jedne sezone rodi obilato, proizvođač će teže prodati svoju robu, ukoliko ima uobičajenu tražnju za njom. Dakle, cena njegove robe u toj sezoni će pasti (da bi je lakše prodao). Ukoliko bude imao sreće da se istovremeno poveća i tražnja za tim proizvodom, cena će ostati ista a prodavac će postići bolju cenu zbog veće ponude.

Ali ukoliko jedne sezone njegov proizvod slabo rodi, a tražnja ostane uobičajena, dakle potražnja će biti veća od ponude, cena će u tom slučaju porasti. Glavno je pitanje da li je veća potražnja ili ponuda za nekim proizvodom/uslugom.

Mada se kod stanova potražnja i ponuda ne odnose samo na određenu lokaciju već i na spratnost, a najpre na strukturu stana ili prosto rečeno na broj soba (jednosoban, dvosoban, trosoban stan itd). Obično je najveća potražnja za manjim stanovima, te oni postižu najveću cenu po m². Gotovo suprotno je sa velikim kvadraturama (trosobni, troiposobni stanovi i kuće), gde zbog manje potražnje cena po kvadratu pada.

Pored svega navedenog postoje i dodatni ”manje važni” elementi koji delimično mogu uticati na potražnju konkretnog stana a ona zatim i na cenu. Nekome je bitan položaj soba u stanu, da je stan na izvoru dnevne sunčeve svetlosti, da li stan ima terasu, ako je stan na višem spratu, bitno je da li zgrada poseduje lift, zatim položaj i raspored soba u stanu (da li su sobe prolazne ili postoji hodnik koji ih povezuje), da li stan ima odvojeno kupatilo od wc-a i da li ima dva wc-a i dva kupatila itd.

Najbolji pokazatelj prodavcu da je preterao sa traženom cenom jeste ukoliko se nađe u situaciji da izvesno vreme ne uspeva da proda stan. Ukoliko je stan na manje traženoj lokaciji, ukoliko je na lošijem spratu, eventualno potkrovlju ili iz nekih drugih razloga, on mora imati nižu cenu od istog stana koji je na traženoj lokaciji ili boljem spratu, da bi mu barem po ceni bio konkurentniji na tržištu.